최근에 강남재건축아파트 상승을 시작으로 하여 수도권 지역까지 동반상승이 이뤄 지면서 상승을 시작하더니 이제는 상승을 넘어선 폭등이라는 뜨거운 기사들이 많이 보입니다. 전문가라는 사람들 또한 이구동성으로 상승할거라는 전망들을 내놓고 있죠. 부뱅게시판에도 폭등을 할거라는 힘찬 주장들이 쏟아지고 있었군요 ! 몇달만에 왔더니, 상승 의견만 있어서 즐겁기도 하고, 놀랍기도 합니다.^^
일부지역 청약은 막강한 경쟁율을 바탕으로 폭등의 논조를 가속화 시키고 있기도 하고요.
그렇다면, 서브프라임사태로 많이 하락하였던 부동산이 2006년 전고점대비 거의 90-100%의 가격회복을 한 지금,
폭등한다면,
폭등의 폭은 도대체 얼마나 더 오르게 되는 건가요? 그리고, 도대체 언제부터 폭등이 시작되는 건가요?
전고점의 가격회복이 대부분 이뤄진 은마아파트 31평이 10-11억이라면, 내년이나 내후년내지는 몇년후가 되면 20억이 되나요? 아니면, 국민의정부 말기 시절 2-3억 하던게 11억까지의 3-4배의 폭등을 이룬것처럼, 현재 10억하는 은마가 3-4배의 20억은 훨씬 넘어서서 30-40억의 폭등까지도 이뤄지는 건가요? 몇년내로?
이 뜨거운 관심사일 수 밖에 없는, 자산 분배의 성패에 가장 큰 영향을 미칠 수 밖에 없는, 부동산 시장의 미래에 대해서 한번 생각해 봅시다.
자산가치의 폭등이란게 도대체 어떤 조건에서 형성이 될까요? 이걸 한번 생각해 보죠.
여기서 말하는 폭등이란, 요즘 게시판에서 많은 분들이 말씀하시는 2-3배의 폭등을 말하는 겁니다. 물가상승율 언저리에 해당되는 일반적인 상승을 말하는게 아닙니다.
전고점대비 8억에서 10-11억으로 상승한 은마아파트의 일반적인 상승을 얘기하는게 아니라, 과연 조만간에 20-30억, 내지는 40억 까지도 폭등이 가능한지를 생각해 보자는 겁니다.
자산가치, 특히, 2-3배의 부동산 폭등이란, 자산가치의 빅뱅이 발생하기 위해서 반드시 형성되어야 하는 절대적인 조건들이 있습니다. 이 몇가지 절대적 요인들이 일시에 형성된다면, 반드시 폭등을 하고야 맙니다. 몇가지 조건들이 반드시 필요충분조건으로 일시에 맞아 떨어지는 순간이 폭등을 유발한다는 얘기입니다.
- 첫째는, 정상적이고 안정적인 시장경제 시스템의 범주를 넘어서는 과잉(초과) 유동성의 팽창이 이뤄져야 합니다.
이부분은 현재 이맹박정부의 내수경기부양을 위한 엄청난 재정확대를 통한 건설경기부양책으로 아주 잘 만들어 졌다고 보면 됩니다. 집권하고서 부동산관련 일련의 정책들은 부동산거래활성화에 맞춰서 규제들을 대폭 풀었습니다. 가장핵심적인 양도세완화, 종부세완화, 전매제한 해제 그리고 대출규제를 풀었고, 무엇보다도 거래에 영향을 미칠 한시적이지만 다주택자의 규제도 대폭 풀었습니다. 그리고 또하나 가격상승의 요인인 수요에 가장 큰 영향을 미치는 요소중 하나인 임대주택사업과 주택매매업 관련사항 또한 빗장을 풀어 버렸습니다.
이부분과 관련된 실용정부의 정책을 구체적으로 살펴 보자면, 특별히 새로운 것은 아니죠. 과거의 정권들이 행해 왔던 구시대적인 동일한 방법들이 그래도 재현되고 있는 것이죠. 10년전이나, 20년전이나 케케묵은 방법들이 반복이 되고 있는 것이죠. 새삼스러울건 없습니다.
내수경기부양의 제일의 타켓을 부동산을 통한 건설경기부양에 촞점을 맞춰서, 우선 시도 되는게 한국은행의 공개시장의 조작이 발생되죠. 어느 정권에서나 나왔던 조치인, 금리인하등의 금융정책을 통해 그리고 대출규제 완화의 병행을 하여 시중유동성(돈)을 팽창시키는 것이죠. 이 팽창된 유동성은 자본시장으로 흘러들게 되고, 현재 부동산, 주식, 원자재펀드, 현물시장(금)등으로 유입되게 되므로서 부동산도 상승시키면서 거래를 활성화 하고, 침제상황인 경기도 활성화를 하고 경제성장율도 좀 높여 보겠다는 것이죠.
그리고 외적인(외국인의 자본, 달러유입) 유동성 상황도 아주 잘 만들어 졌습니다. 작금의 금융버블을 만들어서 현재의 전세계 시장경제의 위기를 초래한 영,미의 금융자본들의 해법도 돈을 더 풀어서 금융 버블로, 과거 발생한 돈버블의 위기를 유동성 재확장을 통해서 타개해 보자는 어느 경제 이론에도 없는 몰핀처방을 시도하면서 전세계적으로 동반 슈퍼버블이 재생되고 있습니다. 요즘 전세계 경제전문가들이 이구동성으로 얘기하는 달러가치 폭락으로 인한 '슈퍼인플레이션'의 시대가 올 것이라는 이유이기도 하고요.
과연 달러가치 폭락이 올런지는, 이에 따른 슈퍼 인플레이션이 과연 어떤 모습을 보일지는 다음에 얘기해 보기로 하고요^^
서브프라임모기지 사태가 발생한 후 자산디플레가 시작되면서 자산가치의 하락의 끝이 어디일까가 궁금했었는데요. 저는 당시 원화환율이 1500을 넘어선 즈음에 미국,유럽정부의 부실해소를 위한 달러 확대 (재정확대) 정책이 시작된 후 외인자금이 본격적으로 전세계시장으로 퍼져 나가기 시작하면서 이때가 일단 디플레의 일시적 바닥이라고 봅니다.
'일시적 바닥'이라고 하였습니다.
해외 교포들이 강남 부동산을 매수하기 시작한다는 기사가 나오기 시작했을 때 기억 나시나요? 금년 2,3 월 이던가요? 불과 몇개월 전이죠.
아무튼 영미 거대 금융자본들의 해외로의 자본 팽창에 따른 외국인 자본의 국내 유입과 발맞춰, 실용 정부의 내수경기부양 확대책과 맞물리면서 일단 상승을 시작했습니다. 그리곤, 지금, 폭등론이 대새인 상황에 와 있습니다.
말그대로 일반적인 경제지표를 넘어선 초과 유동성장세의 상황이 국내, 대외적으로 맞물려서 아주 잘 만들어진 상태입니다.
- 두번째는, 경기가 바닥을 형성했다는 불황 경기 저점의 공감대가 형성되야 합니다.
경제 전문가라는 작자들의 바닥이라는 얘기가 많아진다는 공감대가 아닙니다. 실질적인 지표로 확인 가능한 추세가 나와야 한다는 얘기입니다. 대기업, 중소기업, 내수 자영업자등의 경제주체들이 펀더멘탈이 개선되고 있다는 확인 가능한 지표들이 도출 되어야 하고, 확신할 수 없다면 적어도 악화되는 속도가 둔화되고 있다는 증거나 실적이 뒷받침이 되어야 합니다.
한국경기가 바닥일거라는 소위 국내 전문가들의 언급이 확대 되고 있죠. 아울러, 세계은행, IMF, OECD등의 세계 유수 관련 기관들도 한국이 제일 먼저 경제 위기를 벗어날 것이라는 달콤한 립서비스들도 하고 있습니다. 그리고 최근 무역수지 흑자가 진행되면서 장미빛 전망을 확대 해석하는 경향이 점점 커 지고 있습니다.
하지만, 실적으로 내 놓을만한, 경기 바닥의 저점을 확인 할 수 있는, 그리곤 경제 주체들의 펀더멘탈이 개선되고 있다는, 경기 회복의 추세를 확인할 수 있는 그 어떤 단초도 지금은 없는게 현실입니다.
무역수지흑자의 예를 들면, 기사화 되고 있지만, 전형적인 '불황형 흑자'가 정말 큰 문제죠. '불황형 흑자' 라는 것은 수출이 많이 줄었지만, 수입은 수출물량이 줄어든 것보다 훨씬 큰폭으로 줄어들어 무역수지 흑자가 발생하고 있는것을 말합니다. 이게 왜 큰 문제냐 하면, 수입이 대폭 줄어든다는 것은, 한국이라는 나라가 원,부자재가 생산되지 않고 대다수를 수입에 의존하여 생산을 하는 전형적인 수입 의한 확대 재생산에 의해 나라가 지탱되고 있는 수출 주도형 국가라는데 큰 문제인 겁니다.
수입이 대폭 줄어 든다는 것은 미래에 국내 생산성이 대폭 줄어든다는 것을 의미 합니다. 이 말은, 결국 대기업, 중소기업 할거 없이 생산량이 대폭 줄어 든다는 것이고, 이는 펀더멘탈 개선을 위한 대대적인 구조조정이 이뤄져야 하고, 이에 따른 필수적인 결과가 실업으로 나타나면서 일자리가 없어진다는데 있습니다. 이에 따른 경기 불황이 지속될 수 밖에 없고, 현재로선 경기 회복의 그 어떤 단초도 지금은 없다는 겁니다.
경기가 바닥이 아니라면, 첫번째 조건인 유동성 팽창은 유동성 버블로 끝날 가능성이 상당히 큽니다.
- 셋째는, 새로운 성장동력의 신경제 패러다임의 형성이 전세계적으로 발생 되어야 합니다.
좋게 말하면 성장동력이고, 부정적으로 보자면 과거 IT 버블과 같은, 버블이라 할지라도 아무튼 전세계의 성장, 발전을 기대할 수 있는 새로운 패러다임의 발생이 있어야 한다는 겁니다.
버블이든 성장동력이든간에 전세계 생산성향상을 유도할 수 있는 '무언가'가 있어야 하지만, 지금으로선 투자자들의 동참을 유발시킬수 있는 구체적인 새로운 패러다임이 없습니다.
이제 막 떠들고들 있지만, 환경과 관련하여 피크오일의 문제로 대두되고 있는 화석연료를 대체할 그린에너지, 하이브리드카, 대체에너지, BT, 탄소관련 파생상품등을 거론하고 있지만 초기단계일 뿐이죠. 현재의 극적인 불황상태를 개선 시킬만한 생산성을 향상시킬만큼의 단계를 갈려면 도대체 몇년 후에나 발생 가능할지 모르는 일이죠.
최근에 미국에서 발표되는 각종 지표들은 경기 호전을 점치고 있으며 일부 혹자들은 올해말에는 경기회복이 나타날 수도 있다고 말하기도 하죠. 믿을만 한가요?
유수관련기관들의 전망이 어떤가요? 어느날은 좋아진다 하다가, 어느날은 나빠진다 하다가 자고 나면 전망이 바뀌고 있죠. 그만큼 불확실하다는 얘기입니다. 서브프라임위기를 적중했던 노벨상 수장자인 유명 경제전문가들 조차도 좋다 했다가 나쁘다 했다가, 어느날 또 좋다고 하죠.
무슨 말이냐 하면요. 세상에 믿을 놈,하나도 없다라는 얘기입니다. 누구나 할 수 있는 전망은 더이상 전망이 아니죠. 결국, 스스로 판단할 수 밖에 없습니다. 달콤한 전망도, 암울한 전망도 단지 참고만 할 뿐, 믿지들 마시고, 스스로 판단할려고 해야 하고, 정히 확실치 않다면, 조급해 하지 말고 느긋하게 지켜보는게 정답일 지도 모를 일이지요.
다시 말하자면,
부동산 폭등이라는 자산가치의 빅뱅이 발생되기 위해서는 위에 언급한 몇가지가 동시에 맞아 떨이지는 상황이 되면 폭등을 하고야 맙니다. 과거 부동상 폭등이라는 상황들은 위와 같은 조건하에서 발생들을 해 왔습니다.
조금더 이해를 쉽게 하자면,
위와 같은 상황들이 발생되면 부동산 폭등이 이뤄 지는데 이는 '폰지게임' (Ponzi Game) 의 법칙이 성립할 때와 구조적으로, 시스템적으로 상당히 유사합니다.
폰지게임으로 대표되는게 다단계 피라미드 사기입니다.
상위계층서부터 하위계층으로 까지 시장참여자가 구성이 되고 정상적으로 유동성 (돈) 흐름이 원활하게 발생하는 구조와 같은 시스템이 부동산 시장에 형성이 된다면 반드시 폭등을 하고야 만다는 얘기입니다. 부동산폭등이 사기라는 얘기가 아닙니다. 폰지게임과 구조가 같다는 얘기입니다^^
이 폰지게임의 법칙이 깨지는 경우가 하위계층의 시장참여가 힘들어 져서 더이상 참여할 수 없을 때 그 게임은 더이상 성립되지 않고 끝나고 맙니다. 하지만, 하위의 시장참여자가 계속 참여할 수 있다면 계속 게임이 유지가 되고 부동산 상승도 계속
발생이 되면서 길어질수록 폭등이 된다는 얘기 입니다.
최근들어 심심치 않게 나오는 뉴스가 실용정부들어 대한민국 최대의 양극화가 발생하고 있다는 뉴스가 나오고 있죠. 불황이 지속되면서 중산층들이 붕괴하고 있다는 얘기죠. 계층간 골이 심화된다는 것은 피라미드의 삼각형 구조에서 중간계층중 일부는 상위계층으로 편입을 하지만 상당수 중간계층은 하위계층으로 전락하면서 삼각형 구조의 피라미드 형태가 깨지는 현상이죠. 소수 상위계층은 일부 늘어나지만 중간계층 (경제주체로 봐서는 중산층을 말합니다) 의 몰락으로 서민층으로의 편입이 되면서 하단의 구조가 기아급수적으로 넓어지면서 늘어난다는 얘기 입니다. 이와 같은 구조의 형태가 된다면 과잉 유동성에 따른 제한적인 상승은 있을지언정, 빅뱅이라는 부동산 폭등의 현상은 생기지 않습니다.
800조라는 시중 유동성 팽창이 급격하게 이뤄 져서 인플레와 부동산 폭등을 얘기하고 있지만, 이에 못지 않은 채무(빚) 또한 급격하게 늘었습니다. 상위계층이 쓸 수 있는 돈도 급격하게 많아졌지만, 중산층, 하위 계층이 쓸 수 있는 돈 또한 급격하게 줄고 있다는 얘기죠. 결국, 돈있는 사람만 돈을 벌수 있는 구조, 돈 없는 사람은 더욱 살기 힘들어지는 양극화의 심화라고 표현되는 현상이 발생되고 있는게 맞습니다.
피라미드와 같은 삼각형 구조가 지속될 때, 즉, 중산층, 서민층의 일정부분의 형태가 유지 되면서 시장참여가 가능하고 상승현상이 지속이 되면서 이게 누적이 된다면 폭등으로 발생하는 것이죠. 하단부의 시장참여가 어려울 수 밖에 없는 중산층의 붕괴는 결국 상승에 제한적일 수밖에 없고 폭등이 발생하기는 쉽지 않을 것입니다.
부동산 폭등이 발생되기 위해선, 속된 말로, 길거리에서 잠자던 노숙자들까지 집사겠다고 덤벼들어야 합니다.
언젠가 경기가 진바닥을 다지고 폰지게임의 법칙이 성립되는 시점이 오기는 할 것이고 부동산 폭등은 분명히 있겠죠.
지금 어떤 상황에 와 있나요? 과연 지금 게임의 법칙이 성립되 있나요? 아니라면, 언제쯤 올까요?
전에 언급했지만, 누구도 믿지 마시고 스스로 판단하십시오. 물론, 제 말도 개인적 의견일 뿐, 믿을게 못 됩니다.
판단은 개인의 몫 입니다.
지금까지, 폭등의 조건만을 살펴 봤습니다. 장미빛 전망만 펼쳐지는 지금 현재의 시장상황과 발생가능한 위험 (risk) 은 전혀 고려치 않았습니다. 다음엔 현재 시장에 존재하는 향후 발생가능한 위험과, 투자 주체별로 (내집마련, 투자목적) 작금의 시장 상황에 어떻게 대응할 것인가에 대한 개인적인 의견을 올려 볼까 합니다. | |
